Así funciona la ley 'anti Airbnb' aprobada por el Ayuntamiento de Madrid | Somos Malasaña

Así funciona la ley ‘anti Airbnb’ aprobada por el Ayuntamiento de Madrid

¿Qué necesitan las viviendas turísticas para conseguir licencia? ¿Por qué el Ayuntamiento divide la ciudad en cuatro zonas para aplicar la norma? ¿Cuántos días se puede alquilar un piso en Airbnb sin licencia municipal?

Anillo 1 del PEH aprobado por el Ayuntamiento, que afecta a todo el distrito Centro | SOMOS MALASAÑA

La ciudad de Madrid tiene nueva legislación para regular los pisos Airbnb o, lo que es lo mismo, las Viviendas de Uso Turístico (VUT). El pleno del Ayuntamiento da luz verde a un plan especial con el que regulará la actividad turística de la capital para impedir efectos negativos constatados en el tejido vecinal y comercial, especialmente en el centro de Madrid. El plan ha sido aprobado con los votos favorables de Ahora Madrid y PSOE, y la oposición de Ciudadanos y PP.

«La turistificación es un fenómeno de expansión descontrolado del alojamiento turístico, sobre todo en aquellas zonas centrales de una ciudad, y que tiene o puede tener efectos muy negativos sobre la vida de sus ciudadanos», explica el Ayuntamiento en el texto aprobado. «Las consecuencias de esta especialización de los barrios de una ciudad como Madrid, en base a la actividad turística, es la transformación del comercio; la masificación y el sobreuso del espacio público, con el coste añadido que tiene de cara a los servicios públicos; la sustitución de la vivienda permanente de los residentes habituales por población flotante, fundamentalmente turistas, y la expulsión de estos residentes; el deterioro de la convivencia vecinal y en última instancia, la pérdida de identidad de estos barrios».

Para frenar esta turistificación, Madrid aprueba un Plan Especial de usos del Hospedaje (PEH) con el que confía en limitar sus efectos negativos. Se trata de una normativa compleja, que Somos Malasaña ha analizado y que intenta explicar con las siguientes preguntas y respuestas:

¿Qué es lo que ha aprobado el Ayuntamiento de Madrid?

El consistorio ha aprobado una modificación de las condiciones para la implantación del hospedaje que recoge el PGOU de Madrid del año 1997. Como no posee competencias sobre el turismo ni la vivienda (estas recaen en la Comunidad de Madrid), utiliza sus competencias en disciplina urbanística para controlar con el PEH las actividades económicas relacionadas con el hospedaje situadas en los edificios de la ciudad. A partir de ahora, el propietario o gestor de cualquier piso turístico deberá pedir licencia para ejercer su actividad, dentro de las condiciones marcadas por el Ayuntamiento de Madrid. Si no lo hace, podrá ser sancionado.

El PEH establece una regulación compleja basada en:

  • La zonificación del PGOUM 97, que incluye niveles de uso, niveles de protección, ejes terciarios, etc
  • El uso existente legal del edificio, para excluir el tratamiento de los edificios de uso de actividades económicas y centrar el PEH en la defensa del uso residencial implantado.
  • Tres ámbitos propuestos a modo de anillos concéntricos que se asimilan conceptualmente al distrito Centro, Centro Histórico y la Almendra. Si bien su delimitación se concreta incluyendo barrios limítrofes en función de sus indicadores, como ocurre en algunos barrios con frente a Madrid Río.

¿Qué condiciones tienen que tener las VUT para obtener licencia?

Por norma general, tendrá que contar con un acceso independiente a dichos pisos turísticos. Este acceso independiente debe discurrir por un lugar distinto que la puerta de entrada al edificio residencial en el que se implante. Es decir, que no se puede usar ni el portal, ni las escaleras comunes ni el ascensor del edificio.

Esta obligación, que inhabilita en la práctica la mayoría de las licencias que podrían solicitarse en Madrid, se aplicará de diferente forma en cuatro zonas de Madrid, organizadas en forma de anillos concéntricos (que se expican más adelante).

El acceso independiente, clave en la norma, no estaba vigente actualmente debido a que la Comisión de Seguimiento del PGOUM entendió recientemente que no era exigible.El PEH anula esta declaración, recuperando el tratamiento uniforme de todas las modalidades del uso de hospedaje.

¿Qué significan los cuatro anillos del PEH?

El Plan Especial divide la ciudad en cuatro zonas, delimitadas por tres anillos concéntricos o cinturones. El primero rodea al distrito Centro. El segundo engloba todo Chamberí, Arganzuela, Salamanca, Retiro y los barrios de El Viso y Argüelles. El tercero se extiende al resto de la almendra central y abarca por el sur a barrios de Usera, Carabanchel y Latina.

Áreas afectadas por el anillo 2 | SOMOS MALASAÑA

En cuanto a las diferencias, son bastante complejas y es necesario ir al detalle en cada caso pero, como norma general, en edificios de uso residencial en los Anillos 1 y 2, se generaliza la exigencia de acceso independiente. En el Anillo 3, en edificios de uso existente residencial, se mantiene la regulación vigente, pero imponiendo la exigencia de acceso independiente en las situaciones del edificio donde no se admita la implantación de otras clases del uso de servicios terciarios.

Zonas afectadas por el anillo 3 | SOMOS MALASAÑA

¿Por qué el Ayuntamiento usa estos anillos?

Con esta división, el Ayuntamiento persigue «una estrategia de descentralización en el conjunto de la ciudad» y confía en que esta actuación sirva «para corregir y compensar la dinámica demostrada por el mercado y que en el diagnóstico se acredita como una de las causas de los problemas que la turistificación provocan sobre esas áreas residenciales centrales».

Su objetivo es trasladar las VUT a las zonas situadas en el anillo 3 (con bastantes restricciones) y, sobre todo, a las que quedan más allá de esa áreas, donde se concederán licencias de manera más sencilla. Esta estrategia busca imitar el modelo de otras capitales europeas con mayor dispersión en sus viviendas turísticas, como Berlín, Amsterdam o París.

Concentración de viviendas turísticas en cuatro capitales europeas | AYUNTAMIENTO DE MADRID

Para el establecimiento de estos anillos, el área de Urbanismo ha tomado como referencia, entre otros aspectos, las distancias medias para llegar a la Puerta del Sol en transporte público. En el anillo 1 es de 12 minutos, en el 2 de 19 minutos y en el tercero de 30 minutos.

¿Podrán seguir alquilándose viviendas por Airbnb sin licencia municipal?

Actualmente sí hasta los 90 días, pero dentro de poco probablemente no. El PEH del Ayuntamiento no establece ningún tipo de periodo mínimo ni máximo de días de alquiler. Esto depende de la Comunidad de Madrid, que actualmente marca que la actividad económica se ejerce en estas VUT explicando que hasta los 90 días considera un uso de economía colaborativa, fuera de la regulación municipal.

Sin embargo, el Gobierno regional está a punto de aprobar una nueva norma que reduce a cero el número de días necesarios para que el negocio de las VUT se considere actividad económica, por lo que el Ayuntamiento podrá multar a sus propietarios o gestores desde el primer día de alquiler a turistas, si no poseen licencia.

¿Cómo multará el Ayuntamiento?

El control de que esta normativa se cumple será responsabilidad de un equipo especial de inspectores contratado desde el pasado verano por la Agencia de Actividades, que lleva varios meses trabajando para identificar las VUT y emitir sanciones y órdenes de cierre, dentro de sus competencias de disciplina urbanística. De momento y con la legislación anterior ya han sancionado a cientos de viviendas.

¿Cuando entra en vigor el PEH? ¿Puede ser recurrido?

Entrará en vigor de forma inmediata, en cuanto sea publicado en los boletines oficiales. Varias organizaciones afectadas -entre ellas Aloja Madrid- ya han anunciado que recurrirá el plan especial, algo que tampoco descartan los partidos políticos (PP y Ciudadanos) que se han mostrado contrarios a la regulación. No obstante y salvo que algún juzgado decida detener su aplicación, el PEH ya está en marcha.

Para curarse en salud ante posibles alegaciones de la justicia, el Ayuntamiento detalla en el texto del plan que «no pretende incidir directamente en la actividad económica global ni sectorial, limitándose a su distribución. El área afectada por la nueva regulación no supone un porcentaje determinante a escala de ciudad».

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